Les sociétés foncières européennes cotées ont enregistré en 2024 une croissance moyenne de 7 % de leur résultat net récurrent, dépassant les performances du marché obligataire et de la plupart des fonds diversifiés. Certaines foncières spécialisées, notamment dans la logistique et la santé, affichent des marges opérationnelles supérieures à 80 %. Dans un contexte de remontée progressive des taux, les écarts de valorisation entre segments s’accentuent et redessinent la hiérarchie des rendements attendus.
La fiscalité sur les plus-values reste attractive pour les foncières cotées, alors qu’elle se durcit sur la détention d’actifs en direct. Les ratios d’endettement varient fortement d’un acteur à l’autre, influençant la stabilité des dividendes et la capacité à saisir de nouvelles opportunités d’acquisition.
Panorama des sociétés immobilières cotées : comprendre les différents modèles en 2025
Impossible de s’y tromper : le panorama des sociétés immobilières cotées révèle une mosaïque de modèles, chacun affichant sa propre logique de rendement, de fiscalité et de liquidité. Les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) règnent sur la France et l’Europe. Leur statut est clair : 95 % des loyers et 70 % des plus-values partent directement dans la poche des actionnaires. Résultat, les dividendes s’annoncent copieux et la performance, lisible. Les SIIC privilégient l’immobilier commercial, les bureaux, la logistique, la santé ou l’hôtellerie. Pour l’épargnant, c’est la porte d’entrée la plus directe vers la diversification sur les marchés cotés.
À l’étranger, les REIT (real estate investment trusts) jouent sur une partition similaire, mais avec une palette élargie : data centers, antennes relais, casinos. Leur force ? Une diversification géographique affirmée et une régularité de distribution qui attire aussi bien les institutionnels que les particuliers désireux d’un revenu fiable.
Quant aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), elles continuent d’attirer les foules. Avec un rendement moyen autour de 4,5 % en 2024, elles séduisent par la gestion déléguée et la mutualisation du risque. Le ticket d’entrée reste élevé, mais la mécanique des distributions régulières rassure un public toujours plus large.
Le paysage ne serait pas complet sans évoquer les SCI et le private equity immobilier. Les SCI, souvent logées dans des contrats d’assurance-vie, misent sur une liquidité améliorée et des frais d’accès allégés. De leur côté, les fonds de private equity immobilier visent des rendements pouvant grimper jusqu’à 15 % par an, mais exigent patience et tolérance à l’illiquidité. En somme, le secteur multiplie les stratégies, selon que l’on cherche un revenu régulier, une diversification ou une valorisation du patrimoine à long terme.
Quels secteurs immobiliers affichent les meilleures performances cette année ?
Le classement 2024 ne laisse pas de place au doute : les centres commerciaux et l’immobilier commercial dominent les débats. Sofidynamic affiche 9,52 % de rendement, portée par la hausse de la valeur de ses actifs et une distribution mensuelle régulière. RioCan se distingue en Amérique du Nord avec 8,54 %, grâce à une répartition équilibrée entre commerces, bureaux et immobilier industriel. Carmila, filiale de Carrefour, suit avec 7,37 %, preuve que la proximité alimentaire reste un gage de stabilité pour les investisseurs.
Le secteur de la santé tire également son épingle du jeu. LTC Properties enregistre 6,53 %, profitant de la croissance des logements seniors et d’un marché porté par le vieillissement de la population. Covivio, présente sur plusieurs segments (bureaux, résidentiel, hôtellerie), atteint 6,63 %, illustrant l’intérêt de diversifier son portefeuille.
Les bureaux tiennent le choc, malgré la montée en puissance du télétravail. Gecina (5,78 %) et Realty Income (5,79 %) misent sur les grandes villes et les emplacements stratégiques. Du côté de la logistique, Argan maintient le cap avec un rendement de 5,09 %, soutenue par la dynamique du commerce en ligne.
Pour mieux visualiser les secteurs qui performent, voici les points saillants de l’année :
- Centres commerciaux et commerces de proximité : rendement net en tête, stabilité recherchée
- Santé et résidences seniors : croissance tirée par les besoins démographiques
- Bureaux prime en métropole : résilience malgré une conjoncture changeante
- Logistique et plateformes XXL : moteur du e-commerce
- Nouvelles infrastructures (data centers, antennes relais) : créneaux porteurs et innovants
La spécialisation, l’innovation et la connaissance du terrain local font la différence. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : ce sont ceux qui anticipent les mutations de marché qui s’imposent dans la hiérarchie.
Zoom sur les foncières cotées les plus rentables : classement et chiffres clés
La hiérarchie des foncières cotées bouscule les idées reçues. Au-delà du rendement brut, il faut scruter la mécanique interne de chaque acteur : modèle économique, ancrage géographique, gestion du risque. Certains noms se distinguent clairement cette année. Voici un aperçu des leaders du moment :
- Icade : 21,36 % en 2025, avec une performance hors norme sur les bureaux, le résidentiel et la santé, gestion pilotée par la Caisse des Dépôts
- Sofidynamic : 9,52 % en 2024, SCPI dynamique, distribution mensuelle et valorisation continue des parts
- RioCan : 8,54 % en 2025, REIT canadien multi-segments (commerces, bureaux)
- Altarea : 8,18 % en 2025, SIIC polyvalente, avec une forte dimension de promotion immobilière
- Carmila : 7,37 % en 2025, SIIC dédiée aux galeries commerciales Carrefour, présente en France, Espagne, Italie
La diversification sectorielle s’impose comme une stratégie gagnante. Covivio (6,63 %) combine bureaux, hôtellerie et résidentiel à l’échelle européenne, démontrant l’intérêt d’étendre sa présence sur plusieurs marchés. Klepierre (6,01 %) confirme la solidité des centres commerciaux, malgré un environnement économique parfois heurté.
Les REIT nord-américains, tels que LTC Properties ou Realty Income, assurent des rendements robustes, forts d’un marché liquide et d’une politique de distribution régulière. En France, Argan (5,09 %) incarne la montée en puissance de la logistique XXL, tandis que Gecina (5,78 %) reste un pilier du bureau parisien.
Unibail-Rodamco-Westfield, autrefois phare du secteur, plafonne à 3,37 % en 2025, freinée par un endettement élevé et les ajustements post-pandémiques. Plus que jamais, le couple structure financière/adaptabilité devient décisif pour séparer les locomotives des retardataires parmi les foncières cotées.
Investir dans les sociétés immobilières cotées : opportunités, risques et perspectives pour les investisseurs
Accéder à la diversification immobilière sans les tracas de la gestion en direct : voilà la promesse des sociétés foncières cotées, françaises (SIIC), européennes ou nord-américaines (REIT). Liquidité immédiate, transparence sur les cours, distribution régulière de dividendes : ces véhicules séduisent ceux qui veulent conjuguer mutualisation du risque et rendement supérieur aux placements traditionnels. Icade illustre cette tendance avec un rendement hors norme, tandis que Carmila ou Covivio démontrent leur robustesse sur des segments aussi variés que les bureaux, la santé ou les centres commerciaux.
Mais la rentabilité ne s’obtient jamais sans accepter une part de risque. Les variations de taux d’intérêt, les cycles immobiliers, la vacance locative ou les évolutions fiscales restent des points de vigilance. Le statut SIIC, avec sa redistribution de 95 % des loyers et 70 % des plus-values, garantit la visibilité sur les dividendes, mais limite parfois la capacité à autofinancer de nouveaux projets, surtout en période de repli du marché.
Le choix entre SCPI, SCI ou SIIC dépendra du profil de chaque investisseur. Les SCPI séduisent par la gestion déléguée et leur rendement stable autour de 4,5 % en 2024, mais impliquent des frais d’entrée élevés et une liquidité parfois limitée. Les SCI, plébiscitées dans l’assurance-vie, offrent une fiscalité avantageuse et un accès facilité. Les REIT, quant à eux, permettent de s’ouvrir à de nouveaux marchés et secteurs, du bureau à la logistique en passant par la santé et les data centers.
Avant de se positionner sur une société immobilière cotée, il convient d’analyser la solidité financière de l’opérateur, la qualité des actifs détenus et la stratégie de gestion du risque. Un trio gagnant : diversification géographique, choix sectoriel pertinent, politique de distribution cohérente. C’est là que se joue la différence, et que se construit la performance de demain.
